Openbare verkopen

Sinds 1 januari 2010 is de openbare verkoping van onroerende goederen geëvolueerd naar een nieuwe regeling, waarvan de voornaamste kenmerken hierna worden uiteengezet :

- Een enkele zitdag i.p.v. twee
Indien er geen hoger bod komt, dan komt er geen nieuwe zitdag

- Mogelijkheid om een instelprijs te bepalen
Het gebeurt niet systematisch en het is ook geen verplichting, maar de notaris kan voortaan een instelprijs bepalen. Dit bedrag wordt voorafgaand aan de verkoop voorgesteld en kan worden aangekondigd in alle publiciteit rond het goed.

- De kopers kunnen van een premie genieten
Er wordt een premie van 1% toegekend aan de hoogste bieder : Wanneer een instelprijs is vastgesteld door de notaris, hij de eerste bieder was voor minimum deze instelprijs (deze premie wordt dan berekend op zijn eerste geboden bedrag) en de notaris zijn instelprijs niet heeft moeten verlagen.
Of
Indien er geen instelprijs is vastgesteld door de notaris en hij dit statuut van hoogste bieder behoudt na de eventuele zitdag van opbod.

- De rouwkoop als de koper niet betaalt
Indien de koper het verschuldigde bedrag niet betaalt binnen de vastgestelde termijn, kan hij hiervoor een sanctie krijgen en het staat dan de verkoper vrij om te vragen dat het goed opnieuw te koop gesteld wordt.

IDit is een vooraf door de notaris opgestelde akte waarin alle voorwaarden van de verkoop opgenomen worden. Het bestaat uit twee documenten :

- De algemene verkoopsvoorwaarden, geldig voor alle verkopen,

- De bijzondere verkoopsvoorwaarden die betrekking hebben op het onroerend goed (beschrijving, erfdienstbaarheid,…)

Alle belanghebbenden kunnen het verkrijgen op verzoek.
Informatie kan worden verkregen via het e-mailadres info@home-visit.be of per telefoon : 0488/629268.
Het lastenkohier wordt voorgelezen door de notaris op de verkoopdag.

De bezoekregeling en -uren worden opgenomen in het lastenkohier en worden publiek bekendgemaakt via aanplakbiljet. Het is de belangstellenden niet toegestaan om een andere bezoekdag of een ander bezoekuur te eisen. In dit kader worden de bezoeken georganiseerd onder het toezicht van Home Visit (activiteit van Jade Consult bvba); laatstgenoemde kan bij deze gelegenheid alle nuttige informatie verstrekken aan de belanghebbenden..

Bij de veiling wordt de verkoop toegewezen aan degene die volgens de notaris het hoogste bod heeft uitgebracht (hij wordt de koper). De verkoop vindt plaats met of zonder het bepalen van een instelprijs. De notaris kan het bedrag van het opbod vaststellen om te voorkomen dat de verkoop ellenlang duurt. Hij heeft ook het recht om het opbod van een belanghebbende te weigeren wanneer hij van oordeel is dat die onvoldoende garanties biedt.

In sommige gevallen kan er een recht van opbod gedaan worden. Indien het van toepassing is, is de toewijzing pas definitief als geen andere belanghebbende een hoger bod doet binnen de vijftien dagen. Indien de laatste dag een zater-, een zon- of een feestdag is, wordt deze termijn verlengd tot de eerste werkdag.
De belanghebbende die een hoger bod wil doen, mag niet minder bieden dan 10% van de laatst geboden prijs; het bod mag evenwel niet lager zijn dan 250 euro en niet hoger dan 6200 euro.
Het betekenen van een hoger bod gebeurt via een gerechtsdeurwaarder (niet rechtstreeks bij de notaris), aan wie de belanghebbende het bedrag van het hoger bod toevertrouwt. De gerechtsdeurwaarder neemt contact op met de notaris en de koper van de eerste zitdag en verwittigt hen van het bestaan van het hoger bod. Bij aanvaarding van het hoger bod door de notaris (deze kan het weigeren om dezelfde redenen als op de zitdag) moet deze het onroerend goed opnieuw te koop stellen overeenkomstig de modaliteiten die hiervoor ter beschikking staan.
Een tweede zitdag wordt gehouden en de toewijzing is dan definitief (= zonder mogelijkheid om nadien een hoger bod te doen); de instelprijs is gelijk aan de laatst geboden prijs van de eerste zitdag, verhoogd met dat van het hoger bod. Wanneer de opbieder na de toewijzing koper is, dan geldt het door hem aan de gerechtsdeurwaarder gestorte bedrag als voorschot op de verschuldigde som. In het andere geval wordt het bedrag hem teruggeven.

De kosten, de rechten en het ereloon met betrekking tot de openbare verkoop zijn ten laste van de verkoper, terwijl de koper een forfaitair percentage - tantième genaamd - moet betalen. De koper moet de tantièmes op het notariskantoor betalen, doorgaans binnen de 5 dagen na de toewijzing of na het verstrijken van de opbodtermijn. Ze worden forfaitair berekend op basis van de verkoopprijs. Voor Brussel-Hoofstad, ze bedragen tot :

Meer dan 0€ tot 30.000 € 31,50%*

Meer dan 30.000 € tot 40.000 € 31,50%

Meer dan 40.000 € tot 50.000 € 28,00%

Meer dan 50.000 € tot 60.000 € 24,50%

Meer dan 60.000 € tot 70.000 € 23,50%

Meer dan 70.000 € tot 80.000 € 23,00%

Meer dan 80.000 € tot 90.000 € 22,00%

Meer dan 90.000 € tot 100.000 € 21,50%

Meer dan 100.000 € tot 110.000 € 21,00%

Meer dan 110.000 € tot 125.000 € 20,75%

Meer dan 125.000 € tot 150.000 € 20,00%

Meer dan 150.000 € tot 175.000 € 19,75%

Meer dan 175.000 € tot 200.000 € 19,25%

Meer dan 200.000 € tot 225.000 € 18,50%

Meer dan 225.000 € tot 250.000 € 18,00%

Meer dan 250.000 € tot 275.000 € 17,50%

Meer dan 275.000 € tot 300.000 € 17,25%

Meer dan 300.000 € tot 325.000 € 16,75%

Meer dan 325.000 € tot 375.000 € 16,50%

Meer dan 375.000 € tot 400.000 € 16,00%

Meer dan 400.000 € tot 425.000 € 15,75%

Meer dan 425.000 € tot 500.000 € 15,50

Meer dan 500.000 € tot 550.000 € 15,25%

Meer dan 550.000 € tot 600.000 € 15,00%

Meer dan 600.000 € tot 750.000 € 14,75%

Meer dan 750.000 € tot … 14,50%

Let op : deze kosten worden verhoogd met 1% in geval van hoger bod !! Tot een verkoopprijs van 30.000 € bepaalt de notaris deze kosten vrij op grond van de elementen van het dossier, tot een maximum van 31,50%. De koper dient nog zijn aandeel van de onroerende voorheffing te betalen voor het lopende jaar. De koper moet tevens de prijs van zijn bod betalen binnen de in het lastenkohier vermelde termijn die kan verschillen naargelang een recht van opbod al of niet is voorzien.

De koper wordt eigenaar op het ogenblik dat de verkoop definitief wordt. Indien hij een lening voor zijn aankoop wil aangaan, heeft hij er ook belang bij om zijn bankinstelling of zijn financiële tussenpersoon te raadplegen, omdat er geen opschortende voorwaarde bestaat voor het bekomen van een hypothecaire lening; met andere woorden, de belanghebbende gaat een verbintenis aan en er is voor hem geen weg terug, ook al krijgt hij zijn lening niet. Het totale bedrag van de te dragen kosten alsook de termijnen voor betaling van de prijs en de kosten staan vermeld in het lastenkohier. Meestal moet de betaling gebeuren binnen een termijn van ZES WEKEN na de definitieve toewijzing of het verstrijken van de termijn van het recht van hoger bod en zonder interest tot dan. Deze betaling is bevrijdend. Na het verstrijken van deze termijn zijn de kopers vanaf de dag van de eisbaarheid tot de dag van volledige betaling van rechtswege en zonder ingebrekestelling interest verschuldigd, tegen een rentevoet van 10%, op de prijs, de kosten en de bijkomende lasten, of op het onbetaalde gedeelte ervan. Ingeval de koper zijn verplichtingen niet nakomt, zijn de sancties waarin hij zich blootstelt doorgaans ofwel de vernietiging van de verkoop, ofwel de herveiling bij rouwkoop.

Er is soms sprake van rouwkoop wanneer de koper het verschuldigd bedrag (prijs + kosten) niet betaalt. In dit geval kan de verkoper de rouwkoper vervolgen en de betaling van de verschuldigde sommen eisen, maar hij kan ook vragen dat het onroerend goed opnieuw te koop gesteld wordt. Deze procedure heet „de herveiling bij rouwkoop“. Het goed wordt dan onder dezelfde voorwaarden als bij de vorige openbare verkoping te koop gesteld :

- is de verkregen prijs lager dan wat de rouwkoper oorspronkelijk had aangeboden, dan moet laatstgenoemde toch het verschil betalen

- is de verkregen prijs gelijk, dan moet hij enkel de eventuele interesten en de procedurekosten betalen

- is de prijs hoger, dan wordt de rouwkoper vrijgesteld van al zijn verplichtingen, maar hij kan het prijsverschil niet opeisen. Hij kan echter wel de eventuele voorschotten en de rechten die hij heeft betaald, terugkrijgen

De belanghebbenden moeten in het bezit zijn van de volgende stukken :

- IDENTITEITSKAART
+

- voor de gehuwde belanghebbenden : het trouwboekje. De echtgenoten, gehuwd in het wettelijk stelsel moeten persoonlijk verschijnen of bij notariële volmacht vertegenwoordigd worden ,

- voor de ongehuwde belanghebbenden : een uittreksel uit het geboorteregister,

- voor de gescheiden personen : een uittreksel uit de akte van overschrijving van de echtscheiding,

- voor de vennootschappen : hun gecoördineerde statuten en de vertegenwoordigingsbevoegdheid van hun afgevaardigden.

Kan men zich door een derde laten vertegenwoordigen ? Ja, via de procedure van commandverklaring.

Het gebeurt wel eens dat de echte koper van een onroerend goed zich op een openbare verkoop niet kenbaar wil maken aan de verkoper. Hij laat zich dan vergenwoordigen door iemand anders die optreedt tijdens de verkoop en die terugtreedt in het kader van een „commandverklaring“

Tijdens een openbare verkoping met commandverklaring behoudt de 'ogenschijnlijke koper' (of 'gecommandeerde') zich de mogelijkheid voor iemand anders aan te wijzen als 'werkelijke koper' (of 'command). De verkoop gebeurt dus tussen de verkoper en de werkelijke koper zonder dat de registratierechten tweemaal betaald moeten worden.

De procedure is de volgende : de ogenschijnlijke koper en de werkelijke koper moeten een verklaring ondertekenen bij de notaris. De registratie van de commandverklaring gebeurt de eerste werkdag na de dag waarop de verkoop definitief wordt, d.w.z. de dag die volgt op de dag van de definitieve toewijzing of op de dag waarop de termijn van het recht van hoger bod verstreken is.